안녕하세요 우리 이웃님들 한국 보상원의 정의도 대리입니다!
어느덧 6월에 중순이 지나가는 금요일이 왔습니다.!이웃님들께서는 오는 주말의 계획은 다들 잘 짜셨나요?저 정대리는 오는 주말에는 등산을 해서 재충전을 할 예정입니다.!이웃님들께서도 이번 주말 다음 주도 활기차게 보낼 재충전을 확실히 하셨으면 좋겠습니다.!
이번 주도 약속드린 바와 같이 저희 한국 보상원 대표 이사이신 윤경식 대표님이 매달 작성하시는 한국자산관리공사에서운영하는 온비드에 올라가는 칼럼 중 새로운 내용을 들고 왔으며, 이번 온비드에서 개최하는 공매 투자 아카데미 울산에서 윤경식 대표님의 강의 소식도 알려드리려고 합니다.!
어느덧 6월에 중순이 지나가는 금요일이 왔습니다.!이웃님들께서는 오는 주말의 계획은 다들 잘 짜셨나요?저 정대리는 오는 주말에는 등산을 해서 재충전을 할 예정입니다.!이웃님들께서도 이번 주말 다음 주도 활기차게 보낼 재충전을 확실히 하셨으면 좋겠습니다.!
이번 주도 약속드린 바와 같이 저희 한국 보상원 대표 이사이신 윤경식 대표님이 매달 작성하시는 한국자산관리공사에서운영하는 온비드에 올라가는 칼럼 중 새로운 내용을 들고 왔으며, 이번 온비드에서 개최하는 공매 투자 아카데미 울산에서 윤경식 대표님의 강의 소식도 알려드리려고 합니다.!
윤경식 대표님의 강의에 많은 관심과 참여 부탁드리겠습니다.!!
이어서 소개해드릴 이번 칼럼 주제는 '월급으로 시작하는 자투리 토지 공매 투자.'인데요~
이번 주도 직접 글을 가져와서 보여드리겠습니다.!
이하 원문입니다.
지난 10년간 이어져 온 저금리 시대가 사라지고 있다. 이제는 대출을 통해 부동산을 매입하여 장기보유를 통한 시세차익을 누리던 시대는 끝나가고 있다. 정부에서는 올 하반기 공평과세를 위해 부동산 보유세, 임대 소득세, 자본 소득세를 단계적으로 손보겠다는 부동산 보유세 개편에 관한 로드맵을 내놓겠다고 발표하였다.
초과수익 환수제를 통한 양도세 중과에 따른 부담금 쇼크는 재건축 사업의 전면적 재검토를 불러오고 있으며, 금리 인상에 따른 신규 분양 아파트의 중도금 무이자 조건 강화와 전매 제한 조치는 부동산 분양시장을 실수요자 시장으로의 전환을 불러오고 있다.이러한 부동산 시장의 환경 변화 속에서 과연 우리는 어떤 상품에 투자해야 하는 것일까?
첫째, 대출이 필요 없는 소액 투자 상품, 둘째, 보유에 따르는 중과세를 피할 수 있는 투자 상품, 셋째, 전매 제한이 없는 시장의 거래에 자유로운 투자 상품, 넷째, 시장금리보다 높은 투자 수익을 낼 수 있는 투자 상품일 것이다. 이러한 조건에 모두 부합하는 부동산 투자 상품이 있다. 그것이 바로 10㎡ 이하의 소형 토지이다.
경매는 대한민국 법원에서 담보목적물의 환가 실행 또는 사적인 채무관계를 해결하기 위한 민사집행법에 근거하여 집행되는 부동자산의 강제매각 형태의 처분행위이며, 공매는 한국자산관리공사에서 조세체납의 징수를 목적으로 국세징수법에 근거하여 강제로 부동산 자산을 매각하는 형태의 처분행위이다. 경제적 가치가 희박한 소형 토지의 경우 주로 담보의 환가 실행보다는 소유자의 조세 채무로 인한 공매의 형태로 매각이 이루어진다.
소형 토지가 만들어지는 형태는 다양하다. 국가의 공익사업으로 인해 잔여토지 형태로 소형화될 수 있고 일단의 대지개발에 필요한 사도를 확보하기 위하여 만들어지는 경우도 있다. 그리고 지분 토지의 경우 상속이나 증여의 형태로 지분화되고 이해관계인들에게 분배되어 소형화되는 경우도 있다.
우리는 소형 토지 또는 소형 지분 토지 형태의 투자 상품을 공매를 통해 쉽게 접할 수 있다. 전국의 토지 중에 300만 원 이하의 소형 토지 또는 지분 형태의 소형 토지는 쉽게 찾을 수 있다. 단지 그러한 소형 토지를 시세보다 낮은 유찰 금액으로 낙찰받아 언제? 누구에게? 얼마에? 매각하여 수익을 올릴 것인지에 대한 명확한 시나리오만 있다면 그 어떤 부동산 투자 상품보다 안정적인 투자 수익을 보장해 줄 것이다.
낙찰받고자 하는 소형 토지를 검색한 다음 그 토지 인근의 지역적 변화를 먼저 살펴보아야 한다. 인근의 산업단지 및 도시계획시설 조성 사업 등 인근 지역의 개발호재를 통한 미래 인구 유입과 지역의 변화를 관찰하여 당해 토지가 속한 지역의 미래가치를 점검하여야 한다. 또한 당해 토지와 주변 토지와의 연계성도 검토하여야 하며. 특히 지분 공매의 경우 추후 개발 가능성에 따른 기존 지분 권리자의 매입 가능성과 시기를 점검해 보아야 하고, 인접 토지와의 접근성과 개발 연계성 등 낙찰받고자 하는 소형 토지의 현재가치보다는 미래 변화 가치에 주목하여 분석해 보아야 할 것이다.
소형 토지의 속성상 단독 개발은 사실상 불가하다. 그렇다 보니 당해 토지가 속한 일단지로 개발 가능한 토지의 형태와 공법적 제한의 상태가 토지의 향후 가치를 결정하게 된다. 도시 및 주거환경 정비법에 의한 일단의 재개발 구역으로 지정 고시가 되어 있다든지 아니면 주택법에 의한 지역주택조합 사업의 예정부지에 속한 땅이라면 지목에 관계없이 높은 수익을 보장해 줄 수 있을 것이다.
인구 절벽과 도심 슬럼화로 인한 도심재개발 사업의 가속화와 부족한 도심 주거난 해소를 위한 정비 사업의 활성화 방침, 그리고 정부의 공동주택 투기억제라는 시대적 요구 속에서 이제는 발상의 전환을 통해 단독 개발의 가능성이 배제된 도심 속 자투리 토지에 가치를 부여하고 색다른 시각의 새로운 투자를 모색해 볼 때가 아닌가 한다.
지난 10년간 이어져 온 저금리 시대가 사라지고 있다. 이제는 대출을 통해 부동산을 매입하여 장기보유를 통한 시세차익을 누리던 시대는 끝나가고 있다. 정부에서는 올 하반기 공평과세를 위해 부동산 보유세, 임대 소득세, 자본 소득세를 단계적으로 손보겠다는 부동산 보유세 개편에 관한 로드맵을 내놓겠다고 발표하였다.
초과수익 환수제를 통한 양도세 중과에 따른 부담금 쇼크는 재건축 사업의 전면적 재검토를 불러오고 있으며, 금리 인상에 따른 신규 분양 아파트의 중도금 무이자 조건 강화와 전매 제한 조치는 부동산 분양시장을 실수요자 시장으로의 전환을 불러오고 있다.이러한 부동산 시장의 환경 변화 속에서 과연 우리는 어떤 상품에 투자해야 하는 것일까?
첫째, 대출이 필요 없는 소액 투자 상품, 둘째, 보유에 따르는 중과세를 피할 수 있는 투자 상품, 셋째, 전매 제한이 없는 시장의 거래에 자유로운 투자 상품, 넷째, 시장금리보다 높은 투자 수익을 낼 수 있는 투자 상품일 것이다. 이러한 조건에 모두 부합하는 부동산 투자 상품이 있다. 그것이 바로 10㎡ 이하의 소형 토지이다.
경매는 대한민국 법원에서 담보목적물의 환가 실행 또는 사적인 채무관계를 해결하기 위한 민사집행법에 근거하여 집행되는 부동자산의 강제매각 형태의 처분행위이며, 공매는 한국자산관리공사에서 조세체납의 징수를 목적으로 국세징수법에 근거하여 강제로 부동산 자산을 매각하는 형태의 처분행위이다. 경제적 가치가 희박한 소형 토지의 경우 주로 담보의 환가 실행보다는 소유자의 조세 채무로 인한 공매의 형태로 매각이 이루어진다.
소형 토지가 만들어지는 형태는 다양하다. 국가의 공익사업으로 인해 잔여토지 형태로 소형화될 수 있고 일단의 대지개발에 필요한 사도를 확보하기 위하여 만들어지는 경우도 있다. 그리고 지분 토지의 경우 상속이나 증여의 형태로 지분화되고 이해관계인들에게 분배되어 소형화되는 경우도 있다.
우리는 소형 토지 또는 소형 지분 토지 형태의 투자 상품을 공매를 통해 쉽게 접할 수 있다. 전국의 토지 중에 300만 원 이하의 소형 토지 또는 지분 형태의 소형 토지는 쉽게 찾을 수 있다. 단지 그러한 소형 토지를 시세보다 낮은 유찰 금액으로 낙찰받아 언제? 누구에게? 얼마에? 매각하여 수익을 올릴 것인지에 대한 명확한 시나리오만 있다면 그 어떤 부동산 투자 상품보다 안정적인 투자 수익을 보장해 줄 것이다.
낙찰받고자 하는 소형 토지를 검색한 다음 그 토지 인근의 지역적 변화를 먼저 살펴보아야 한다. 인근의 산업단지 및 도시계획시설 조성 사업 등 인근 지역의 개발호재를 통한 미래 인구 유입과 지역의 변화를 관찰하여 당해 토지가 속한 지역의 미래가치를 점검하여야 한다. 또한 당해 토지와 주변 토지와의 연계성도 검토하여야 하며. 특히 지분 공매의 경우 추후 개발 가능성에 따른 기존 지분 권리자의 매입 가능성과 시기를 점검해 보아야 하고, 인접 토지와의 접근성과 개발 연계성 등 낙찰받고자 하는 소형 토지의 현재가치보다는 미래 변화 가치에 주목하여 분석해 보아야 할 것이다.
소형 토지의 속성상 단독 개발은 사실상 불가하다. 그렇다 보니 당해 토지가 속한 일단지로 개발 가능한 토지의 형태와 공법적 제한의 상태가 토지의 향후 가치를 결정하게 된다. 도시 및 주거환경 정비법에 의한 일단의 재개발 구역으로 지정 고시가 되어 있다든지 아니면 주택법에 의한 지역주택조합 사업의 예정부지에 속한 땅이라면 지목에 관계없이 높은 수익을 보장해 줄 수 있을 것이다.
인구 절벽과 도심 슬럼화로 인한 도심재개발 사업의 가속화와 부족한 도심 주거난 해소를 위한 정비 사업의 활성화 방침, 그리고 정부의 공동주택 투기억제라는 시대적 요구 속에서 이제는 발상의 전환을 통해 단독 개발의 가능성이 배제된 도심 속 자투리 토지에 가치를 부여하고 색다른 시각의 새로운 투자를 모색해 볼 때가 아닌가 한다.
이상 윤경식 대표님의 칼럼이었는데요.!다른 칼럼 및 원문을 보시려면 온비드 공식 홈페이지의 정보마당에 들어가셔서 온비드 전문가 칼럼에 들어가시면 찾을 수 있습니다!
http://www.onbid.co.kr/
www.onbid.co.kr
이렇게 국가에서 운영하는 사이트에 매달 칼럼을 하나씩 업로드할 수 있게 공인해주신 온비드 관계자 여러분들 감사합니다~
항상 열심히 연구하고 시대에 뒤떨어지지 않는 한국 보상원이 될 수 있도록 노력하겠습니다~ 독자님들 그리고 저희 한국 보상원에 많은 관심을 가져주시는 모든 분들 감사합니다~!
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